Modification du prix du bail commercial renouvellé

L'article L. 145-11 du code de commerce est inapplicable lorsque la modification du prix du bail a été sollicitée par le preneur, le nouveau prix étant dû à compter du point de départ de la prise d'effet du bail renouvelé.

La procédure de demande de renouvellement permet au locataire d’obliger son bailleur à prendre position sur son bail qui arrive à échéance ou qui est déjà arrivé à échéance (L.145-10 Com.).

La demande de renouvellement met fin au contrat. Le bailleur peut faire connaître au preneur son refus de renouveler le bail, ou accepter le principe du renouvellement. L’absence de réponse du bailleur dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement vaut acceptation tacite.
Le renouvellement crée un nouveau bail. Si la demande est intervenue dans les six mois qui ont précédé l’expiration du bail, la date d’effet du nouveau contrat est le lendemain de l’échéance contractuelle du bail venant à expiration. Si la demande est intervenue alors que le bail expiré est tacitement prolongé, le nouveau bail prend naissance le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (L.145-12 Com.)

Lorsqu’il acquiesce, expressément ou tacitement, au renouvellement du bail, le bailleur conserve le droit de demander une modification du prix du bail.

Le bailleur peut faire connaître le nouveau loyer qu’il propose dans sa lettre d’acceptation du principe du renouvellement (L.145-11 Com.). À défaut, il pourra faire une demande ultérieure par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire sur lequel le président du tribunal de grande instance tranche les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé qui sont portées devant lui. Le nouveau prix ne sera alors dû qu’à la date de cette demande.

Dans l’arrêt du 7 janvier 2009, ce n’était pas le bailleur, mais le preneur qui souhaitait réviser le loyer, pour demander une diminution. Or, l’article L.145-11 du Code de commerce ne prévoit que l’hypothèse dans laquelle c’est le bailleur qui demande une modification du loyer. Pour demander la baisse du loyer, le preneur doit introduire une action en justice. À quelle date le nouveau prix s’appliquera-t-il alors ?

Une lecture trop littérale de l’article L.145-11 du Code de commerce conduirait à considérer qu’il faut attendre que le bailleur propose au cours de l’instance un nouveau prix dans son mémoire, la date de notification de celui-ci étant la date à laquelle le nouveau prix s’appliquerait. On voit le danger : plus le bailleur traîne pendant l’instance à notifier son mémoire, plus il retarde la date à laquelle s’appliquera le nouveau prix, minoré.

En l’espèce, les preneurs avaient saisi le juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du prix du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer du bail expiré par acte du 16 avril 2002. Le bailleur affirmait que le nouveau loyer n’était dû qu’à compter du 24 octobre 2005, date du mémoire chiffrant pour la première fois la demande des bailleurs en première instance !

La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne retient pas cette solution. Elle rappelle que « l'article L. 145-11 s'applique exclusivement au bailleur » et que « lorsque le preneur a formulé la demande de fixation de loyer, le nouveau prix est dû à compter du point de départ de la prise d'effet du bail renouvelé »

Civ. 3e, 7 janvier 2009, n° 07-19.464

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldActi...